租店面需注意的事項包三大面向:屋況格局、租約談判、商圈流量,上次分享過「開店選址觀察人潮四個密技」,是以商圈流量、地理位置來談,但找到合適的位置後,你知道如何判斷店面屋況格局,是否適合你嗎?好的店面格局除了動線更順暢之外,可以為你省下20%以上的裝潢預算。

1.正確使用分區,名正言順免去鄰居檢舉拆遷風險

還記得師大商圈住戶與商家的糾紛嗎?最後許多店家因都市計畫法中的使用分區問題被迫搬離。地方政府對於都市計畫使用分區有明確的規定,在承租前必須上網查詢該地目所屬使用分區,以台北市使用分區「住三」為例,開設餐廳(飲食業)需符合下列規定:1.樓地板面積小於150平方公尺(約45.5坪),每個縣市土地分區都有些微差異,但基本概念是相同的,可以到當地都市發展局網站查詢。

使用分區查詢網站:https://luz.tcd.gov.tw/

2.打破黃金店面思維

理想的黃金店面往往都是三角窗、門面寬、前方無遮蔽物(例如:電線杆、變電箱等),但這樣的店面意味著超高租金,若你的策略是透過網路行銷、特色消費體驗,吸引目的客特地前來的話,你可以考慮選擇地址好找的二樓店面,舉例來說:以西門町同一棟樓來說,一樓店面假設30–50萬,二樓租金大約10–15萬,省下來的費用你可以用在店內特色裝潢、消費者體驗以及網路行銷上,吸引更多目的客上門。

3.進貨動線是否獨立

一個生意好的商業空間進出貨及垃圾清運是非常頻繁的,條件允許的情況下考量到顧客體驗,都希望與顧客動線分開,但這非常取決於現場條件是否可以施作後門,對於髮廊、零售業、飲料店及診所來說,這是屬於加分條件,但對於餐廳來說我認為是重要考量條件,想想你吃飯的時候不會希望廚餘垃圾從你面前經過吧?況且食材由正門進出也會引響用餐區送餐動線,若現場條件真的不允許,就要請設計師縮短內場與大門動線距離或加大廚房內場空間,讓食材及廚餘有足夠的空間堆放,離峰時間再進出貨或是清倒垃圾。

4.給排水位置、格局是否可變動

找到店面前,我建議自己要有個平面動線的雛形,若你本來就有打算找設計師的話,在找店面前就可以請設計師做個初步規劃,分析哪一種店型最適合你的商業模式。若你已經很清楚自己在哪個區域需用水,例如:髮廊洗髮區、牙科診治療椅、餐廳廚房/吧台、洗手間位置,就可以確認現場給水、排水孔是否太遠,如果太遠你就要有較高的地板打鑿或架高地板等花費,此外對於餐飲業來說排煙口也是個考量重點。

格局的部分關係到建築主要結構(例如:柱子、承重牆等)是否有拆除修改的可能,在先前文章「三步驟判定是否可拆除隔間牆」提到,可以依據材質、隔間厚度等初步判斷方式做判斷。

5.基礎屋況是否完善

壁癌、漏水往往是老屋最頭痛的問題,這可從觀察外牆、樓梯間,以及分戶牆開始,牆面經過粉刷修飾,一時看不出漏水,但你可以觀察屋頂與牆面交接處是否有水漬、水痕;冷氣孔、窗台四週是否有發霉,油漆、地磚是否有變黃或出現異狀。

法規上房東有必要詳實告知承租人實際屋況,民法對租賃修繕責任設有相關規範,除租賃雙方簽訂租賃契約時,就修繕責任歸屬另有約定外,法理上應由房東負租賃物的修繕義務。

找到店面後除了以上屋況格局考量外,違建問題、裝潢設計也是開店規劃前必做的功課,考量到版面及讀者消化,JK與泛博士會另外再寫文章好好說明!

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